Можно ли россиянину владеть виллой на Бали на правах собственности

Виллы на Бали желанный актив для состоятельных россиян — и как второй дом, и как объект для инвестиций. Но ключевой вопрос, который возникает в самом начале: можно ли вообще оформить такую недвижимость в полноценную собственность? Индонезийское законодательство ограничивает права иностранцев, и для покупки виллы нужно разобраться с местных форматов владения — leasehold, Hak Guna Bangunan и схем через PMA. Какие варианты допустимы и как оформить виллу на Бали юридически грамотно, рассказывают эксперты компании Mavato.

Почему иностранцы не могут владеть виллой на правах freehold

В Индонезии право полной частной собственности на землю и недвижимость — Hak Milik (freehold) — строго ограничено для граждан страны. Это положение закреплено в Основном земельном законе Индонезии №5 от 1960 года (Basic Agrarian Law), а также в Конституции, где указано, что земля и природные ресурсы принадлежат народу Индонезии и могут быть переданы в полную собственность только гражданам Индонезии.

Получается, что иностранец не имеет права владеть землей на условиях Hak Milik, даже если он женат на гражданине Индонезии или проживает в стране длительное время. Также нельзя оформить такую собственность через визовые статусы, ВНЖ или налоговое резидентство — это не дает юридической возможности получить freehold.

Что это значит на практике:

• Покупатель не может оформить землю (или дом, стоящий на ней) как "свою" недвижимость по праву собственности.

• Даже если договор купли-продажи был заключен через местного юриста или посредника, оформление freehold на имя иностранца будет признано недействительным, если спор дойдет до суда.

• Покупка виллы в формате Hak Milik через фиктивную схему (например, на имя местного номинала) влечет юридические и налоговые риски, включая возможную конфискацию объекта государством.

Вопрос строений (виллы) на земле также не дает послаблений: если земля оформлена на индонезийца, то и все, что на ней построено, юридически принадлежит именно ему. Даже если иностранный покупатель оплатил строительство, обставил дом и жил в нем годами, в случае конфликта с номиналом у него нет прав на защиту через суд.

Какие формы владения виллой на Бали доступны россиянам

Иностранные граждане, в том числе россияне, могут владеть виллой на Бали только в обход прямого права собственности. Все допустимые схемы базируются на аренде, корпоративной структуре или посредничестве. Ниже — три юридически применяемых формата, которые реально используются на практике.

• Leasehold (Hak Sewa) — аренда на длительный срок

Это официально разрешенная форма владения объектами недвижимости для иностранцев. Суть проста: вы арендуете земельный участок и/или постройку (виллу) на фиксированный срок — от 25 до 30 лет, с возможностью продления. Leasehold договор может быть зарегистрирован в земельной службе (BPN), а права арендатора — зафиксированы в государственном реестре. Такая форма безопасна, если договор составлен правильно, объект прошел due diligence, а земля имеет статус, подходящий под жилую застройку (residential zoning).

• Через PT PMA (иностранная компания с лицензией)

Для тех, кто хочет максимальный уровень контроля, особенно если вилла будет использоваться под бизнес (сдача в аренду, ретрит, отель), применяется регистрация компании с иностранным капиталом — PT PMA (Penanaman Modal Asing). Особенности: нужно юридическое сопровождение, уставной капитал (минимум 10–15 тыс долларов), PMA обязана подавать отчеты, платить налоги, соблюдать бизнес-профиль. При этом объект при этом можно сдавать, продавать, переоформлять, как обычный актив компании.

• Через индонезийского номинала (Nominee Agreement)

Это неофициальная и юридически рискованная схема, при которой объект оформляется на имя гражданина Индонезии — с которым параллельно подписываются доверительные соглашения, якобы подтверждающие, что объект "ваш".

Часто составляются договор займа (будто вы "одолжили" деньги номиналу на покупку), договор ипотеки в вашу пользу (чтобы якобы зафиксировать залог), доверенность на перепродажу и контроль за объектом.