Аналитика рынка московской недвижимости: жилье эконом-класса

Не секрет, что последние годы правительство Москвы выкупало до 50% из предлагаемых застройщиками квартир для бесплатной раздачи в рамках многочисленных социальных городских программ. Разумеется, в выкупаемую долю входили квартиры только лишь наиболее востребованного эконом-класса. При этом основная доля свободных квартир такого класса вовсе не доходила до свободной экспозиции. Таким образом, предлагаемое в свободную продажу жилье состояло преимущественно из площадей бизнес-класса, что, очевидно, очень сильно влияло на общий ценовой фон, подстегивая и без того немаленькие цифры за маленькие, но так всем нужные квадратные метры.

Однако создавшееся положение начинает изменяться в лучшую сторону. Под словом «лучшая» мы понимаем не какую-то конкретную выгоду, которая теперь увеличится для той или иной стороны квартирного рынка. Мы делаем слово «лучший» синонимом слова «справедливый». Да! Теперь цена на московские квартиры будет более справедливой!

Судите сами. Отказом в силу ряда причин, об одной из которых – ниже, от массовых закупок дешевых квартир, московская мэрия оставит на рынке самый востребованный товар: дешевые, от 100 000 рублей за метр новостройки. Общая «температура по больнице» теперь станет значительно ниже. Экспозиционные цены приблизятся к так называемым «справедливым». Ну, до так желанных 30000 рублей за метр, которые попросил сделать президент, они, конечно, не упадут, но и это уже кое-что!

А теперь факты

Столичные жилищные строительные планы на 2010-2011 годы пересмотрены в пользу роста доли коммерческого жилья перед социальным. Сперва в 2009 году департамент городского заказа (ДГЗ) планировал выкупить до 2011 года у застройщиков дома для социальных программ общей площадью 2,5 млн. кв.м. И вот эти грандиозные объемы сокращаются до 1,6 млн. кв.м. Почему? Кризис? Он самый. Уменьшение доли «социалки» происходит в связи с рядом объективных причин, главной из которых становится сокращение бюджетного финансирования. С зимы бюджет Москвы на текущий год уже не раз попадал под кризисный нож. Последний раз поправки были внесены в июне: Мосгордума приняла в первом чтении законопроект, по которому доходы города уменьшаются на 30% - до 970 миллиардов рублей, а расходы уменьшаются на 20%, до 1150 трлн. рублей. Произведя в уме несложные подсчеты, каждый заинтересованный читатель сможет убедиться, что дефицит городского бюджета получается всего лишь 180 млрд. рублей.

Приходится экономить! Такое беспрецедентное сокращение социального жилого строительства – фактор, который может послужить рубильником для заморозки всех остальных цен на московскую недвижимость. Ведь именно популистская политика столичного правительства всех последних лет по реализации в рамках городских социальных программам жилья для льготников послужила тем самым катализатором безудержного подъема стоимости жилья.

Давайте отследим динамику роста доли социальной жилплощади последних лет. В 2004 году по стандартному договору с девелопером городу отходило 25-30% построенного жилья (остальное – инвестору), 2005-2006 годы (знаменитый двойной рост цен московского «квадрата») город получал 40% сданного госкомиссии жилья, 2007-2008 доходило и до 50%, и до 60% (наверное, просто попадались столь сговорчивые коммерческие инвесторы-застройщики). А в итоге цена одной квартиры на первичном рынке оборачивалась для типичного покупателя оплатой равноценного жилья для одного московского льготника. В результате половина квартир (разумеется - речь об эконом-классе) просто не доходили до рынка. На экспозиции оставались только новостройки бизнес-класса и элитное жильё.

Вообще говоря, неудивительно, что в том числе и благодаря ажиотажному росту цен на квартиры с 2001 года по осень 2008 года выросла в 9 раз средняя цена московского квадратного метра (на сей раз – безо всяких кавычек, ведь это как золотой стандарт, валюта, эталон длины и ширины, калька для всей страны). Да, конечно, общий бум экономики (в смысле, нефти), немного свободных карманных денег в Стабфонде, цветной и радужный и мыльный пузырь рынка ценных бумаг, но и без благотворительности мэрии тоже не обошлось. А ведь эту неоднозначную политику наращивания доли жилья «для бедных» городские власти планировали продолжать и дальше. И даже некоторые московские чиновники давали понять некоторым недальновидным и несговорчивым инвесторам, что у города (читай, у чиновника) есть все требуемые ресурсы, необходимые для самостоятельной девелоперской работы полного цикла, а главное – есть и площадки, и деньги. То есть, как бы, зачем нам давать вам народные (читай, свои) деньги, – спрашивали чиновники незадачливых инвесторов. Нет, мы, конечно, дадим вам денег, – утешали заботливые чиновники совсем уж было приунывшего инвестора-горемыку, но вы дадите нам взамен много-много вкусных и полезных квартир эконом-класса по самой низкой цене.

И, казалось бы, сам нежданный и негаданный финансовый кризис дал московским властям дополнительные козыри в своей игре с коммерческими инвесторами. ДГЗ должен был выступить в роли спасителя терпящих бедствие строительных компаний. Столичные чиновники даже привычно были согласны отказаться от медали «За спасение утопающих (в долгах)» и взять никому не нужными дешёвыми квартирами.

Но кризис-то на то и кризис, что он или как бы есть, или его нет. Причем для всех. В том числе и не в последнюю очередь для городского бюджета. Итак, пока город ничего не заявлял о планах снижения общих объемов строительства по Москве, следовательно, можно утверждать о значительном увеличении новых квартир эконом-класса в свободной продаже. Сокращение доли городского соцзаказа прямо говорит о том, что почти один миллион московских квадратных метров теперь будет оставаться в распоряжении коммерческих застройщиков и пополнит предложение на свободном первичном рынке. Цены – заморожены.